Kurage 土地AIチャット

市街化調整区域か、用途地域と建ぺい率・容積率は、水害や土砂崩れの心配は——土地を買う前・建てる前に知りたいことを、住所1つからまとめて答えるAI相談システムを開発しています。区域や数値の判定は国の公開データと法令の規則で決め、AIはその結果を質問に合わせて言い換えるだけです。

こんな質問に、こう答える予定です

この住所は市街化調整区域？家は建てられる？

国土交通省の都市計画決定GISデータから区域区分と用途地域を引き、市街化調整区域なら「原則として建築が制限される区域」であることを、都市計画法の該当条文とともに示します。建てられるかどうかの最終判断は自治体の開発許可の窓口であることも添え、窓口で確認すべき点を整理します。

建ぺい率と容積率は？どのくらいの家が建つ？

その地点の用途地域に定められた建ぺい率・容積率を示し、敷地面積を入れると建築面積・延べ床面積の上限の目安を計算します。前面道路の幅などで実際の上限が変わる場合は、その旨を添えます。

水害や土砂崩れの心配はある？

洪水・内水の想定浸水深、土砂災害警戒区域・特別警戒区域、津波浸水想定、災害危険区域（建築基準法39条）を、住所の地点で判定します。データが無い・判定できない場合は「確認できない」と答え、「該当なし」とは書きません。

重要事項説明の災害の項目はどうなる？

宅地建物取引業法施行規則で説明が求められる災害の項目（造成宅地防災区域・土砂災害警戒区域・津波災害警戒区域・水害ハザードマップ）について、判定できたもの・できないものを分けて示します。重要事項説明そのものではなく、調査の下ごしらえです。

答えの決め方

質問は「住所（地点）」と「知りたいこと」です。システムが公開データを引き、区域・数値・該当／非該当を規則で決めます。AIはその判定結果だけを受け取って言い換えるので、データに無い区域や数字を作りません。判定できないものは「確認できない」と答え、確認先（自治体の窓口など）を示します。当社の防災AIチャットと同じ作りです。

使う公開データ

• 都市計画決定GISデータ（国土交通省）: 区域区分（市街化区域・市街化調整区域）、用途地域、建ぺい率・容積率、防火地域、高度地区、地区計画など
• 国土数値情報 洪水浸水想定区域ほか（国土交通省）: 川の氾濫で想定される浸水の深さ。名古屋市内は市の洪水・内水ハザードマップも重ねる
• 国土数値情報 土砂災害警戒区域（国土交通省）: 土砂災害警戒区域・特別警戒区域に入るか
• 国土数値情報 津波浸水想定（国土交通省）: 津波で想定される浸水の深さ
• 災害危険区域（各自治体の条例と公表）: 建築基準法39条で建築が制限される区域と、その根拠の条例
• e-Gov 法令（都市計画法・建築基準法・宅地建物取引業法施行規則）: 答えに添える条文。条文は手で書き写さず、法令データから引く

使う人・置く場所

• 不動産会社（物件調査・重要事項説明の下ごしらえ・お客様への説明）
• 工務店・ハウスメーカー（土地探しの相談の一次対応）
• 自治体の都市計画・建築指導の窓口（よくある問い合わせの一次対応）
• 議員事務所（住民からの土地・建築の相談）

いま使える当社のシステム（このAI相談の土台）

• Kurage 都市計画ナビ: 住所から用途地域・建ぺい率・容積率・市街化調整区域を引く（全国）
• 洪水・内水ハザードマップ: 住所から川の氾濫と内水の想定浸水深を判定
• 土砂災害ハザードマップ: 住所から土砂災害警戒区域かを判定
• 津波ハザードマップ: 住所から津波浸水想定を判定
• 災害危険区域マップ: 建築基準法39条の災害危険区域を住所から
• 重説 災害項目チェック: 宅建業者向け・重要事項説明の災害項目の下ごしらえ

開発状況

現在開発中です。使いたい自治体・会社・事務所のご要望を伺い、対象の地域・必要な項目・置き方（自社サイトに埋め込む／自社サーバーに置く／AIエージェントから呼ぶ）を決めて開発します。価格はご相談のうえでお見積りします。